【地產行業Tips】銀行審批CRE貸款的基準（貸款價值比/ 償債保障比）
很多人會關心，貸款申請提交之後，銀行究竟是如何審批並確定最終貸款額度的。所以今天寶爾資本Jewel Capital就用一篇短文來簡要說明下這個過程，以及銀行確定最終貸款金額的一些基準。
一般來說，銀行對於商業地產抵押貸款(Commercial Real Estate Loan, CRE Loan)申請的處理，有以下幾個程序：
Step1 檢查申請報告完整性
Step2 出具貸款意向書
Step3 收取意向金
Step4 聘請估價師做估價報告
Step5 提交貸款審核委員會審核
Step6 出具貸款要約
Step7 進入貸款過戶程序
Step8 過戶
而銀行進行審批並得出最終貸款額度主要在Step5階段進行，本文旨在對該部分進行盡量細節的描述。
總的來說，銀行在審批CRE貸款時主要關注兩項指標：貸款價值比(Loan-to-Value, LTV)與償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)。
1. 貸款價值比(Loan-to-Value, LTV)
所謂貸款價值比(LTV)是指貸款金額和抵押品價值的比例。計算公式為：
貸款價值比(LTV)=(貸款金額)/(抵押品的估值)
不同銀行對於不同類型的抵押品貸款的貸款價值比(LTV)都各不相同。反映了銀行自身政策以及對抵押物的風險預期。
舉例來講，如果A想通過銀行貸款$800,000以在紐約購置一套價值為$1,000,000的商業物業。則該筆貸款的貸款價值比就為80%。而銀行對於商業物業購置貸款的LTV設定一般最高為75%，因此這筆貸款的通過率很低。
下面是我們就紐約房產市場購置性貸款(Acquisition Loan)的情況列出的LTV清單:
一般銀行對於再融資貸款(Refinance Loan) LTV的設定要在購置性貸款LTV設定的基礎上向下浮動5%到15%。
2. 償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)
償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)是企業當期經營活動現金淨流量與當期負債還款額的比率。償債保障比率衡量企業償付借款本金與利息的能力，一般認為，該比率越高，企業償還債務的能力越強。計算公式為：
償債保障比率(DSCR)=(企業當期淨經營收入NOI)/(企業當期負債還款額DebtService)
大於1的償債保障比率代表企業能夠產生足夠的收入，來償還企業到期應償還的本息和。小於1的償債保障比率則代表著企業目前處於現金流為負的不良狀況。通常銀行會要求借款人償債保障比率必須大於1才能考慮貸款。但在借款人擁有大量其他收入途徑的情況下，銀行也會對償債保障比率小於1的企業予以考慮。
同樣，就紐約房產市場為例，通常銀行對各類房產的DSCR要求區間為1.20倍到1.35倍不等。
銀行一方面會對借款人（自然人或法人）的資金收入狀況進行詳細的核對與審查。確定借款人各期NOI後根據銀行的DSCR設定，計算出借款人各期本息償還額。再根據利息，貸款期設定，計算出該筆貸款的一個貸款額度（額度1）；另一方面，銀行會根據第三方估價師對於物業的股價，並結合銀行自身對該筆貸款的LTV設定，計算出一個貸款額度（額度2）。最後，銀行在額度1與額度2之間，選擇較小的額度作為該筆貸款的最終額度。
