【地產行業Tips】商業地產估價方法
地產估價師對所研究物業的價值評估主要通過三種途徑完成：
1.成本法(Cost Approach)，2.銷售比較法(Sales Comparison Approach)，3.收入法(Income Approach)。
所謂”成本法”即是採用該物業的重置成本(Replacement Cost)作為該物業的實際價值; “銷售比較法”即是用相似區域、相似物業的市場銷售價格作為依據，從而計算被研究物業的“市場價值”；“收入法”即是將物業未來所能為買方帶來的收入現金流進行貼現(Discounting)，從而算出該筆現金流的現值(Present Value)，以作為該物業的實際價值。下面就請讓我們帶您來對各種估值方法做一個比較詳盡的了解：
【成本法】
成本法假設物業售價不會超過重新建造一棟“相同”物業的成本。該方法尤其適用於對近期做過翻修或增設特殊設施、功能的物業的估值。由於這些物業通常在臨近區域很難找到類似物業的銷售記錄作為對比，所以成本法就成了一個相對方便的估值方法。
用公式來表示：
物業價值=土地價值(Land Value) + 物業重置成本(Replacement Cost)– 折舊(Depreciation)
土地價值：對比附近相似條件的土地的市場價格，並加以調整得到土地價值。（具體方法，請參見“銷售比較法”）。
物業重置成本：包括硬成本(HardCost)與軟成本(Soft Costs)兩部分。硬成本指所有與建築活動相關的成本，包括建築材料、設備、人工等。軟成本指除硬成本以外的“不可見成本”，其中包括圖紙設計、稅務、合規審批、市場營銷等。通過加總硬成本與軟成本，即可得出物業重置成本。
折舊：分為物理折舊(PhysicalDeterioration)，功能性貶值(Functional Obsolescence)與外部性貶值(ExternalObsolescence)三類。物理折舊是指由於時間及使用情況造成的物業貶值。功能性貶值是指由於設計或市場期望原因，致物業缺乏某些功能性設施或相應改善計劃造成的物業貶值。外部性貶值是指由物業以外的因素所造成的物業貶值，如：行業狀況、地理條件變化、經濟活動、周邊環境惡化等。
通常在對物業價值評估時，主要考慮的是物理折舊。物理折舊包括建築物本身的折舊與建築物以外的其他附著設施（如綠化、路燈、道路等為建築物服務的公共設施）的折舊。物理折舊的計算步驟如下：
建築物折舊
第一步，計算建築物重置成本
建築物重置成本＝硬成本＋軟成本
第二步，計算開發商最低收益 （是指吸引開發商承擔管理、開發項目風險所需的最低收益）
開發商最低收益（建築物）＝建築物重置成本x開發商最低收益率
第三步，計算建築物開發總成本
建築物開發總成本＝建築物重置成本＋開發商最低收益（建築物）
第四步，計算建築物折舊
建築物折舊＝建築物開發總成本x折舊率
附著折舊部分
第一步，計算開發商最低收益（附著設施）
開發商最低收益（附著設施）= 附著設施成本x最低收益率
第二步，計算附著設施開發總成本
附著設施開發總成本=附著設施成本+開發商最低收益（附著設施）
第三步，計算附著設施折舊
附著設施折舊=附著設施開發總成本x折舊率
最後，項物業折舊 =建築物折舊 +附著設施折舊
最終，將通過以上方法所得的土地價值、物業重置成本、折舊相加總，便得到了該物業的實際價值
【銷售比較法】
銷售比較法通過比較被研究物業周邊相似物業的市場銷售信息，推斷出被研究物業的市場價值。由於每個物業之間都存在着天然的差異性，因此每組比較信息都需要調整，並最終以“每平方英尺售價($/SF)”為單位相互比較。該方法適用於房產交易活躍的地區，可以幫助估價師快速地估測物業的“市場價值”。
常用的調整項目有：物業產權轉移情況，交易融資成本，交易雙方關係、交易時市場環境、物業規模、物業地段（朝向、角落、規劃）、物業設施、物業地理環境、地役權等。
物業產權轉移情況：物業產權轉移(PropertyRight Conveyed)主要有兩種形式：Fee Simple 和 Lease Hold。Fee Simple是指房屋與土地的所有權同時由賣家轉移給買家的形式。Lease Hold則是指交易中僅有房屋所有權轉移而沒有土地所有權轉移的形式。因此Lease Hold的買家在交易之後還需要另外支付土地使用租金。不同的產權轉移形式自然也會造成價格的差異，因此需要根據情況作相應的調整。
交易融資成本：當交易存在買方向賣方融資的情況是，由於融資成本實際上是房屋部分售價的轉移形式，所以這部分被“轉移”的售價應該被加回房屋的原始價格上。因此，當存在上述情況時，價格數據應該作相應的調整。
交易雙方關係：在理想的交易中，交易雙方之間應該不存在私人關係，從而交易價格也是在市場機制下的一個公允價格。而在實際交易中，買賣雙方的私人關係很有可能使最終成交價格偏離市場的公允價格。這種情況下，應當對價格做相應的調整使其盡量回歸市場水平。
交易時市場環境：除上述情況外，交易發生時的市場環境也同樣重要。試想同一棟物業在經濟繁榮期的價格與其在經濟危機中的價格顯然是迥異的。
物業規模：就物業本身而言，規模、朝向、位置、所在地塊的規劃、物業現有設施情況都會對物業本身的價格產生很大的影響。在做評估時，需要針對些因素做相應的調整。
物業地理環境、地役權：最後，就土地而言，地塊的地理條件如何、是否有地役權限制也同樣是影響物業價格的重要因素。
最終，在進行過上述調整後，根據參照物業與被研究物業的相似度，賦予各個參照物業一個權重，並計算加權平均每平方英尺的售價(Weighted Average $/SF)。以此售價與被研究物業的面積相乘獲得被研究物業的估測“市場價值”。
使用銷售比較法對物業進行估價時，估價師需要對被研究物業以及作為對比的參照物業都有一定的了解。深入研究挖掘潛在銷售合同和市場報價之後的隱藏信息，例如交易雙方的關係、交易時的市場環境等。並要求估價師熟悉了解研究物業所在區域的人口結構、經濟條件、未來規劃等。
【收入法】
收入法是將未來現金流入轉化成現值作為物業的“價值”。 具體公式為：
物業價值 = 物業淨經營收入NOI / （資本化率[1] – 增長率）
物業淨經營收入(Net OperatingIncome, NOI)，需要能夠償還貸款各期還款並支付投資收益，因此資本化率(Capital Rat, Cap Rate)作為融資成本也應結合貸款的利率及投資收益兩方的因素。評估師需根據調查找出市場當前兩種融資方式對應的成本，再根據兩種融資方式在物業交易中所佔的比例予以加權平均獲得。
增長率則可以以租賃合同中約定的租金增長率代替。
條件允許下，估價師會盡量用全部三種方法對被研究物業進行評估。最終出於保守考慮，估價師會以所有評估中較低的估價作為正式評估。
[1]更多關於資本化率(Capital Rate)的信息，請參見寶爾資本Jewel Capital文章《【房產行業Tips】資本化率(Capitalization Rate)》
