【地產行業Tips】閒聊建築貸款(Construction Loan)
什麼是建築貸款？
建築貸款在美國也可以稱作房屋建設貸款，是一種由資金放款方提供給借款方的用於建築施工的短期貸款 （通常為1-2年，可延期至3年）。目前，有超過50%的建築貸款都是通過本地銀行貸出，因為本地銀行更為了解當地的房地產市場行情，且更方便後續對工程進度的追踪監測，從而按照真實的工程進度和工程需求分期發放款項，盡可能降低資金風險。一旦借款人無法償還建築貸款，放款人將不得不收回抵押地產或將建築貸款置換為收益率更低的長期貸款。為了規避此類風險，了解當地房地產市場行情且有能力對建築工程進行長期追踪監測的本地銀行自然就成了投資人更好的選擇。
在美國的金融服務行業，為了放款方更好的監督項目的進程，確保建築項目能在一定期限內按照一定的標準完成，最終確保借款方能在建設完成以後有能力償還貸款，建築貸款有著更鮮明的風控特點和審核監測機制。
建築貸款的審核監測機制？ 審核
放款方對於建築貸款的審核可以分為對“項目前景”、“貸款發放”、“貸款回收”以及對於“借款人項目風險承擔”四個方面的考量。
首先，放款方在審核項目時通常會要求對擬建項目有一個全面細緻的了解，包括建築用途、項目規模、設計/施工方資質、建造預算、目標市場、未來預期收益等。這將給放款方提供一個建築的預期收入估算，這個估算很大程度上表明了借款方在未來是否能有足夠的收入償還貸款；
第二，在充分審核開發預算後，放款方會對最終貸款額設定一個上限。這裡我們稱之為“貸款預算成本比率”(LTC, Loan-to-Cost)。這裡預算成本指土地成本(Land Acquisition Cost)、直接成本(Hard Cost)、間接成本(Soft Cost)之和。通常放款方所能接受的最高貸款預算成本比率為65%-70%。也意味著，項目至少30%的工程款（含土地出讓金）須出自投資人的自有資金。
第三，放款方通常會要求借款方在簽訂工程貸款的同時提供一個 “Forward Commitment”。這個協議要求借款方在獲得工程貸款之前，得到一個後續能夠獲得長期貸款或能夠出售房產的“保證”以確保借款人到期有足夠資金償還該筆建築貸款。為了確保該“保證”的可實現性，這筆長期貸款必須是由大型的可信賴的金融機構所貸出。具體來講，“Forward Commitment”分為三種：Takeout Commitment, Standby Commitment, 以及Forward Equity Purchase Commitment。
Takeout Commitment Takeout Commitment是銀行或其它信貸機構承諾將在工程完成后的特定時間之內提供一個長期貸款以償還工程貸款。這樣的長期貸款將是一個由已完成地產作抵押的第一信託契約，至少五年的償還期限，發放時放款方一次性收取貸款額1%的費用。通貸款利率會採用浮動制，與5年期美國國債利率、AAA級企業債券利率或者 FHL Bank 融資成本指數(Federal Home Loan Bank Cost of Fund Index)掛鉤。
Standby Commitment Standby Commitment 跟Takeout Commitment類似，也是銀行或其它信貸機構承諾將在工程完成后的特定時間之內提供一個長期性貸款以償還工程貸款，但不同的是，Standby 贷款更像是借款人為了滿足建築貸款放款人關於“Forward Commitment”要求而從它處以“高價”獲得的“保證”。項目完工時，由於約定的利息過高，而通常會被借款人放棄，或以低利息貸款所替代。因此在現實中，真正被實施的Standby Commitment少之又少。
Forward Equity Purchase Commitment Forward Equity Purchase Commitment是指有投資方承諾在工程完成之後購買此地產以保證借款人有足夠的資金償還建築貸款。此類契約通常都是由大型的金融機構簽發，地產價值通常要求在一千萬美金以上。
地產開發商如果需要建築貸款需要先向本地的金融機構申請建築貸款，放款方會分析項目的成本和地產建成后的預期收益。如果建築貸款的放款人要求借款人提供一個後續的Takeout Commitment同時自身又無法提供這樣一筆Takeout 贷款 (通常為Permanent Loan) ，地產開發商就需要向更大型的金融機構借取這筆後續貸款。這裡需要特別注意的是房地產開發商和 “Takeout Commitment”放款方通常會有一個項目完成後須保障一定出租率的協議。該協議要求施工的商業地產在完成后將至少一定比例的單元(Unit) 作為出租物業。以保證項目後續有足夠的長期收入可用於償還Takeout 贷款。如果最終項目出租率達不到預先設定的比例，借款方就無法向銀行申請到長期性貸款。
第四，放款方要求借款方在工程初期的需先行為項目注入一定規模的自有資金，即便是放款方認為工程的未來收益可以抵償貸款，也會要求借款方在項目啟動時先行用自有資金進行運作，以此將借款方與項目進行經濟與風險上的綁定。如果工程在施工期間出現任何問題且造成借款方違約，放款方可以隨時通過拍賣抵押建築以補償因違約所帶來的經濟損失。
監測
監測機制上，建築貸款由於貸款期間內涉及的方面較多，因此在風險控制上相較其他種類的貸款更為嚴格。主要的風控措施包括“批次撥款”、“工期追踪”、“專款專用”。
“工期追踪”與“批次撥款” 在項目施工過程中，放款方為了有效掌握項目進度、控制風險，通常不會將整筆工程貸款一次性發放給借款人，而是按工程完成量分批次劃撥。因此在工程整個施工期間，銀行在每一批次貸款發放前都會聘請第三方專業機構對在建工程作出工程完工量報告。
“專款專用” 放款方會將各批次貸款按接收對象（開發商、總承包商等）分別匯入各相應賬號，而非將貸款統一匯入借款人賬戶，然後再由借款人分配。從而保證建築貸款不會被某一方挪作他用，致使工期收到影響。
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另外，大多數放款方尤其是資金充裕的銀行往往願意提供給借款人一個“建築貸款”和“長期貸款”的組合契約。在這個組合里，建築貸款的條款保持不變，利率為銀行基準利率加上1.0%-2.5%，期限多為1-2年，到期可選擇延緩1,2,6個月。到期後轉換成長期貸款時銀行一次性收取1%的费用。而長期貸款通常是每五年調息一次，期限通常為10年到30年不等。
建築貸款與Mini-Perm貸款相結合也是一個很常見的組合。這種組合經常被銀行和大型的信貸公司所使用。Mini-Perm貸款是指期限在三年以內的貸款。這種短期貸款可以使開發商在項目建成後獲得一定的緩衝時間，並隨後用該期間內發生的真實業務表現申請更為優惠的長期貸款。通常Mini-Perm多被經營性物業項目使用。從放款人的角度考慮，當預期未來利率會上升時，更傾向於以Mini-Perm的形式發放貸款。 Takeout 贷款的發放人就會再去分析此項目在完成并投入使用以後的未來收益是否能夠償還這筆長期貸款，如果可以，放款人就會依據地產的未來收益和價值提供適合的長期貸款以幫助借款人償還到期的建築貸款。
