让权威数据告诉你：2017年的美国商业地产，我们该往哪投？
写在前面
2017年3月，Integra Realty Resources（IRR，知名商业地产研究机构）发布了2017年商业地产的趋势报告。该报告从经济形势，资本市场，利率走向，就业率以及五大商业地产板块的发展等方面进行深度研究与预测。我们摘取了一些实用资讯，和你一起解锁商业地产行业整体的新动向。
资本市场
我们先来看看与商业地产信贷息息相关的资本市场的动态。总体说来，资本市场的发展出现放缓趋势。
在债市方面，由于08年金融危机带来的深刻警示，商业地产抵押贷款类业务依旧受到较严格的限制。尽管美国对金融业的监管有放宽的趋势，大型银行表现依旧保守。相较于系统重要性金融机构(如摩根大通，高盛，富国银行等)，区域性及社区性银行的信贷业务表现更为活跃。私募基金及其他非银行借款机构则灵活性增强，发展迅速。机构投资者（如养老基金和保险公司）在2017年可能会有更强的投资需求。
相比之下，跨国资本则面临着巨大的难题：在英国脱欧之后，美国作为全球资本安全港的地位依然是无可厚非的；但在美国总统选举后，资本环境面临高于预期的利率及通货膨胀率的波动。从风险回报的角度来看，国际投资者在选择投资方向时也较为困惑。
商业地产五大关键板块发展趋势
办公楼(Office)
全美的商业经营信心及消费者信心指数在2016年年底呈现上升趋势，从而刺激了2017年办公楼总体的投资需求。2017年，随着办公楼市场扩张日趋稳定、成熟。同时，定价上的差异化将使得一些城郊地区的办公楼市场越来越吸引投资者的目光。目前，全美有50%的城市中央商务区（CBD）市场和44%的城郊市场处于市场扩张的周期中。
IRR的调研报告显示，CBD市场的增长率超过4％的城市主要有达拉斯，洛杉矶，迈阿密，纽约市，费城，罗利和拉斯维加斯。然而，投资者对于巴尔的摩，休斯顿和戴顿的CBD市场在未来12个月持谨慎观望态度。
总体看来，就业率的持续增长和部分地区办公设施建设水平相对较低，将成为这些区域性办公楼市场持续发展的重要因素。投资者虽然乐于将办公楼作为他们的投资目标之一，但随着市场周期的进一步成熟，他们也会对整体未来市场发展和具体办公物业进行详细的评估。
零售业(Retail）
随着电商的进一步发展，零售物业将面临怎么样的市场局势呢？2016年，全美的零售物业销售总交易额为805亿美元，相比2015年减少了11.6%。 与2015年相比，2016年市场面临的主要差异是缺乏“巨额交易(Mega Deals)”，“证券投资组合(Portfolio)”和“实体交易(Entity-level Transactions)”。作为商业地产市场的常见投资项目，购置单一零售实体的交易也在逐渐减少。目前，69%的零售行业市场正处于市场扩张阶段，其余的31%依旧处于恢复阶段。2017年，IRR预计整体零售业的发展将相对放缓。
从投资者的偏好趋势来看，一些较小的街区或社区的购物中心提供了多样化的投资选择。在热门投资城市的一些当地的零售店铺不仅吸引了购物者，还吸引了不少地产投资者的目光。 像孟菲斯，查尔斯顿和奥兰多这样的地方，人口的增长加速了当地零售杂货店的扩张，为市场带来了新的发展机遇。例如，俄勒冈州的波特兰的零售业市场就是因为食品类零售业的发展而受益。
多家庭住宅(Multifamily)
多家庭住宅类物业的投资额在2016年大幅上涨。截至2016年3季度末，公寓的整体投资额为1637亿美元，比2015年上涨了22.4％，达到历史最高水平。东部地区的增长率达到了惊人的47.7％，其次是西部地区，增长了29％；南部和中部地区则分别增长了8.2％和1.7％。
2017年，多家庭住宅市场依然发展迅速。租赁式公寓的发展带动了这个版块的复苏，并脱颖而出成为投资者的首选。许多人认为这仅仅是一个周期性的繁荣，然而，这次繁荣的背后也由一些因素在有力推动着。除了因就业率提高而刺激的需求之外，住房模式的变化也起到了一定的推动作用。目前，多家庭住户的房屋自住率从69％下降到只有63.5％。新的住房需求也将体现在：新的多家庭住宅项目中，将会出现35％至40％的住户是租客的情况。在未来一两年内，大多数的租赁式公寓市场会持续扩张。美国10%的市场已经出现过剩状况，新建建筑项目将继续开展，满足持续性的市场需求。
然而在2017年，市场也面临着一些紧张的局势。开发商除了面临着建筑成本增加的压力之外，还受到追求高利润空间的心态驱动，从而促使他们增加了高端公寓的开发建设项目。但是，目前市场上新增的工作机会大部分是面向中低收入人群，同时，很多已经持有公寓的业主也将受到购房预算和信贷方面的限制。因此，多家庭住宅市场还应提供更多不同类型的物业来满足市场多样化的需求。
工业(Industrial)
工业类物业在2016年的发展较为缓慢。虽然2016年的交易量相较2015年增长了2.7%，但是由于缺乏2015年第四季度的数据统计，整体工业的市场发展在2016年显著放缓。
据IRR的调查显示，工业地产的总体估值预计将在2017年呈现缓慢上升的趋势。仓库依旧是投资者的理想投资选择之一，因为该类物业为投资者提供比较稳定的收益，且三净租约的结构有效规避了长期通货膨胀可能带来的风险。例如在2016年，集散中心的交易额为275亿美元，为总体工业物业交易量的67%，占比较高。
酒店业(Hospitality)
美国的酒店市场在经历过去八年的强势发展周期后，目前的市场整体表现处于平稳发展时期。 尽管增长有所减缓，酒店业整体的入住率在2017年仍将保持高位，平均每日房价(ADR)也处于稳定的态势。
由于在线预订网站发展，企业的整体订房需求下降，入境游客增速放缓，以及房屋共享平台(如:Airbnb)的发展等因素，酒店业主在定价上面临较大的压力。因此，酒店业主对于提高每日平均房价显示出信心不足的情况。IRR调查显示，2017年的整体市场表现将出现下滑态势。
商业地产特殊型物业发展趋势
学生公寓(Student Housing)
2017年，学生公寓市场将快速地发展着。入学人数的持续增加保证了学生公寓的高入住率，使得租金也相应增加。学生公寓近年来引起了投资者的兴趣，在资本化率趋于稳定的情况下，未来一年的交易量也将保持高位。
私人仓储业(Self-storage)
私人仓储业在2016年表现十分出色。在过去的十年中，金额最大的证券交易(Portfolio Transaction)中就有两笔(价值分别为13亿美元和14亿美元)发生在2016年。 出租率和租金率都在经济危机之后逐渐恢复，经过几年的历史性增长后慢慢趋于稳定。最新的市场数据显示，私人仓储市场将在2016年下半年之后的发展逐渐趋于稳定。
在2017年，该领域的收入增长表现依然很强劲，尽管相比2016年会略有下降。由于大多数仓储设施在上一年的空置率很低，从而为抬高租金提供了可能。 随着新投放入市场的仓储设施数量在不断增加，2017年的交易量预计将超过2016年的交易量。
投资者将目光投向一些因为之前营销和管理不到位而有相对增值潜能的项目。同时，还有一些落后的设施正在成为投资者的新目标，而该行业也将继续受到技术推动而实现进一步转型。
宝尔小结
2017年，在商业地产领域值得投资者加强关注的行业板块有：多家庭住宅，工业，学生公寓和私人仓储业。我们建议投资者重点关注在这些领域中发展迅速的城市或地区，找到最黄金的投资机会。同时，私募基金及其他非银行借款机构在信贷市场更具灵活性，商业地产投资者拥有了更多样的融资渠道。因此，为项目找到最匹配的融资方案将有利于投资者顺利完成投资。
宝尔资本自成立3年来，在商业地产信贷领域积累了丰富的行业经验，为客户匹配最合适的贷款项目，助力客户成就每一笔商业地产投资。我们秉承精益求精的工匠精神， 把每一笔交易视为一件作品。宝尔资本的卓越基于对市场动态的深入洞察，源于每个员工的全情投入，扎根于对每个客户的贴心服务。
欢迎广大投资者与我们一起，在商业地产领域进行深入的交流与合作。我们致力于成为华人商业地产服务行业标准领航者，为投资者提供最专业的信贷咨询服务。
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本文内所有行业数据及研究结论摘自IRR发布的2017 IRR Commercial Real Estate Trends Report。
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