Coworking，办公楼市场的革新还是挑战？
近年来，随着共享经济的不断发展，联合办公(Coworking)已经逐渐成为满足中小企业以及自由职业者办公需求的完美答案。让我们一起来看看这种新兴的商业模式究竟给商业地产的办公楼领域带来了什么样的变化？
联合办公的运营模式
联合办公是一种倡导日常办公设备共享，灵活运用办公空间和办公时间的新兴模式。它不仅在世界各大城市的办公市场上变得非常受欢迎，而且在中小型城市的市场上也开始崭露头角。在这个模式下，办公楼业主迎来了一批特殊的“租客”：联合办公服务供应商。该类公司为联合办公提供一种有效连接租户和办公楼业主的方式。当他们与业主签订长期租约之后，将办公空间进行重新设计与装修，为创业公司和独立工作者提供一人至数十人座位不等的小型办公室和共用的会议室，同时以会员制的形式对外招租。他们自主开发的管理软件也会以一种灵活的形式支持办公楼的整体运营。例如，风靡纽约的WeWork就是这个行业早期的创新者，他们创建的线上社区不仅方便租户使用公共设备，还能定期组织线下活动，促进公司间的社交互动。
联合办公的由来和发展现状
“Coworking”一词是由美国人柏尼迪卡芬 （Bernie DeKoven）于1999年发明。起初，他想表达的是希望通过在线软件，对现有办公空间资源与分散的创业者及自由职业者对办公室的需求进行匹配，从而提高工作效率和办公资源利用率。在2006年至2009年间，联合办公行业处于发展初期。当时，联合办公的创业家们还未能将这种模式顺利地推广起来。当他们向办公楼业主提报商业计划书时，往往会看到业主脸上露出既好奇却又不信任的神情。2008年经济危机爆发后，办公楼市场整体变得疲软，办公楼空置率变高，寻找长期租约的租客变得十分艰难。就是在这段的时期，联合办公市场出现了转机。那些传统的办公楼业主为了寻找新的商机来度过经济危机，逐渐与提供联合办公服务的创业者们展开合作。
下图是2010年至2017年，全球范围内联合办公在空间规模和会员人数上的变化：
全球联合办公空间数量变化图
全球联合办公会员数量变化图
在过去的市场报告中，2006年至2009年间全球只有大约70个联合办公空间开放，而上图显示截至2017年办公空间的数量已经变成了13800个。(资料来源：2017年全球联合办公市场调研报告）2011年，联合办公在全球范围内只有43000名会员，而在2017年会员数量达到了118万，增速迅猛。由此可看出，联合办公即便在逐渐放缓的市场增长率下，整体依然处于不断上升的阶段。报告还指出，预计在2018年，联合办公的会员将达到237万。
在美国本土市场上，知名地产数据供应商JLL公司在2016年发布了联合办公发展进展最火热的前十名城市排名：
2016年第1季度各大城市联合办公空间总量(单位：平方英尺)
纽约、芝加哥和洛杉矶三大门户城市位列前三。
联合办公未来的发展趋势和市场机遇
1.目标公司的范围不断扩大
起初，联合办公主要服务于中小型企业，帮助他们来节省办公运作成本，加深与其他公司的商业联系。当运营模式日趋成熟之后，一些大型公司租户也开始关注并考虑去租用联合办公空间，因为他们发现这样的模式有助于他们加强部门间的合作与交流，与外界的一些其他行业的公司有了更多交流机会，同时还能整合办公资源，提高利用率。
2.“千禧一代”转变工作与生活方式
当年轻的“千禧一代”逐渐成为各个行业领域的中流砥柱，他们更希望能够充分地运用科技来改善工作与生活方式。在工作地点、工作时间等方面，他们希望自己的办公室能够更灵活地满足他们的办公需求，提高工作的效率。作为”共享经济”的忠实粉丝，“千禧一代”更喜欢与同伴分享、交流行业资讯，所以联合办公正好契合了他们对理想工作状态的需求。
3.办公楼业主优化运营模式，增加盈利
在联合办公行业不断地改进与发展下，越来越多的办公楼业主也加入了转型的大军。在过去的商业模式下，业主或物业管理公司往往会花费大量时间来给不同的租户介绍办公楼的整体情况，而且还要频繁地参与日常的管理运营。而与联合办公服务商的合作将帮助他们直接地接待租户，优化环境，利用管理软件来提升运营效率，从而获得更多的利润空间。联合办公服务供应商把现有的物业打造成满足新一代租户需求的理想办公地，让整个空间焕发创新的活力。
宝尔小结
目前，整个商业地产市场依然未能完全确定联合办公最终给行业会带来怎样的发展结果，但这种模式无疑将会给办公楼市场带来办公室室内设计，投融资，商业运作，物业管理，心理学等方面的巨大革新。办公楼市场的转型带来了新的财富机遇，同时也面临一些挑战，需要我们对未来创业的市场环境、“千禧一代”工作与生活方式、共享经济、办公楼市场整体供求状况等方面进行更深入的分析和预估。
在投资方面，通过房地产投资信托公司投资联合办公是一个不错的方式。南加州的财富管理公司KIS的CEO杰森汉密尔顿(Jason Hamilton)认为：“投资一些规模较小的联合办公公司，它的运作模式与在常规基金公司管理一支小型公司的基金比较相似。” 目前，该公司在他们的两个投资组合产品中已经加入了联合办公板块。在投资联合办公领域之前，投资者应对目标公司进行全面评估，尽量选择在联合办公拥有丰富运营经验的知名品牌，同时还应对公司旗下的联合办公项目的地理位置、运营状况、盈利能力等方面进一步分析，以便更好地控制投资风险。
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本文内行业数据、研究及理论部分摘自：
The Coworking Industry, OpenWork Aency, 2016;
How to Invest in Co-Working Spaces, Dawn Reiss;
2017 Global Coworking Survey, Deskmag;
US Shared Workspaces, JLL, 2016.
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